Ngày 24 tháng 7 vừa qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định 96 để quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Nghị định này có hiệu lực kể từ ngày 1 tháng 8 năm 2024. Các cá nhân, và doanh nghiệp, bao gồm cả người Việt Nam ở nước ngoài, có hoạt động đầu tư, kinh doanh tại Việt Nam, nên lưu ý tới Nghị định này.

Sau đây, Luật sư Kiều Trinh, Văn phòng Luật sư NH Quang và Cộng sự trình bày một số nội dung nổi bật của Nghị định 96.

Thứ nhất, Nghị định này đã quy định chi tiết hoạt động công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh của doanh nghiệp KDBĐS, trong đó:

(i)    Về thời điểm công khai, thì doanh nghiệp có trách nhiệm công khai đầy đủ thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh, trước khi ký kết hợp đồng bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản, chuyển nhượng dự án bất động sản.

(ii)  Về thông tin cần công khai, nội dung thông tin công khai được thực hiện theo Luật KDBĐS. Đối với thông tin tại điểm c của khoản 2 và điểm b, điểm d của khoản 3 Điều 6 Luật KDBĐS thì doanh nghiệp cần lưu ý công khai các tài liệu như: Đó là Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết, hoặc quyết định phê duyệt quy hoạch tổng mặt bằng của dự án bất động sản; Thông báo kết quả thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng, hoặc Thông báo kết quả thẩm định thiết kế cơ sở; và cuối cùng là Văn bản cam kết phát hành bảo lãnh của ngân hàng thương mại trong nước, chi nhánh ngân hàng nước ngoài trong trường hợp bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

(iii) Tiếp theo là về phương thức, hình thức công khai, thì doanh nghiệp phải công khai đầy đủ, trung thực và chính xác thông tin trên hệ thống thông tin về nhà ở, và thị trường bất động sản, và cả trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp.

(iv) Cuối cùng là về thời hạn cập nhật thông tin, doanh nghiệp có trách nhiệm cập nhật thông tin đã công khai trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày thông tin có sự thay đổi.

Thứ hai, Nghị định đã bổ sung một loạt các nguyên tắc khi doanh nghiệp KDBĐS xác lập, ký kết, thực hiện hợp đồng mẫu trong KDBĐS. Tôi xin trình bày cụ thể như sau:

(i)    Một là, các doanh nghiệp KDBĐS thì được sử dụng hợp đồng KDBĐS để ký kết sau khi đã thực hiện công khai;

(ii)  Hai là, khi sử dụng hợp đồng mẫu này thì doanh nghiệp phải tuân thủ, chấp hành hoạt động kiểm tra, giám sát của cơ quan có thẩm quyền;

(iii) Ba là, cần tuân thủ đúng, không được thay đổi các nội dung có trong hợp đồng mẫu. Trường hợp trong hợp đồng mẫu có nội dung để doanh nghiệp được bổ sung, thì việc bổ sung phải bảo đảm không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội, không làm thay đổi, hoặc trái với các nội dung đã có trong hợp đồng mẫu;

(iv) Hay trong trường hợp có sửa đổi, bổ sung nội dung hợp đồng đã công khai thì doanh nghiệp có trách nhiệm công khai hợp đồng đã sửa đổi, bổ sung trước khi sử dụng để ký kết hợp đồng;

(v)  Và cuối cùng, khi hợp đồng được doanh nghiệp sử dụng để ký kết với các khách hàng, mà có nội dung không đúng với nội dung hợp đồng mẫu, hay không đúng với hợp đồng mẫu đã công khai, hoặc không tuân thủ đúng các nguyên tắc này, thì có thể bị xử lý vi phạm, và có trách nhiệm bồi thường thiệt hại phát sinh đối với khách hàng.

Thứ ba, Nghị định 96 đã quy định chi tiết hơn về đăng ký hoạt động, và điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.

(i)    Điều 14 của Nghị định đã quy định rõ về thành phần hồ sơ đăng ký hoạt động sàn giao dịch bất động sản, bao gồm các tài liệu như: (a) Đơn đăng ký hoạt động của sàn giao dịch; (b) Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp; (c) Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đối với trụ sở sàn giao dịch; (d) Bản sao giấy chứng nhận hoàn thành khóa học quản lý, điều hành sàn của người quản lý điều hành; (e) Và cuối cùng là danh sách các môi giới bất động sản đã được cấp chứng chỉ hành nghề.

(ii)  Ngoài ra, đối với điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, thì sàn giao dịch này còn phải có tên, địa chỉ giao dịch ổn định trên 12 tháng và trang thiết bị kỹ thuật đáp ứng yêu cầu theo nội dung hoạt động của sàn, và cần phải thực hiện các biện pháp phòng chống rửa tiền, báo cáo về phòng chống rửa tiền. Mặt khác thì người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp, và người quản lý điều hành sàn giao dịch thì phải chịu trách nhiệm về hoạt động của sàn. Cần lưu ý rằng là người đại diện theo pháp luật của sàn, thì có thể đồng thời là người quản lý điều hành sàn.